Índice
- O que é que o novo diploma regulamenta?
- Partes obrigadas: quem deve assinar eletronicamente?
- Como é feito um relatório de avaliação e quem o deve assinar?
- Quem deve assinar o relatório eletronicamente?
- Porque é que a assinatura eletrónica é tão importante?
- Como podemos ajudar-te?
- Conclusão
- Perguntas mais frequentes
No passado dia 12 de junho, foi publicada no BOE a Portaria ECM/599/2025, uma norma fundamental para o setor imobiliário e financeiro que introduz uma alteração importante: a assinatura eletrónica passa a ser obrigatória em todos os relatórios de avaliação com finalidade financeira. Esta nova exigência, que entra em vigor a 12 de agosto de 2025, reforça a integridade, a rastreabilidade e a fiabilidade jurídica dos documentos de avaliação.
O que é que o novo diploma regulamenta?
A Portaria ECM/599/2025 altera a já conhecida Portaria ECO/805/2003, estabelecendo normas de avaliação para bens imóveis e determinados direitos reais. Estes relatórios são essenciais quando utilizados como:
- Garantia hipotecária sobre créditos e empréstimos.
- Base para determinar o justo valor dos activos das seguradoras e resseguradoras.
- Referência para o cálculo dos activos dos fundos de pensões ou dos investimentos imobiliários colectivos.
Com esta alteração, os relatórios de avaliação terão de ter uma estrutura mais clara, incluir elementos de sustentabilidade e, acima de tudo, garantir a assinatura eletrónica obrigatória de todos os profissionais envolvidos na sua elaboração.
| Dado importante | Detalhe |
|---|---|
| Norma publicada | Portaria ECM/599/2025 (BOE, 12 de junho de 2025) |
| Norma que altera | Ordem ECO/805/2003 (normas de avaliação de bens imóveis) |
| Data de entrada em vigor | 12 de agosto de 2025 |
| Obrigação principal | Assinatura eletrónica obrigatória em todos os relatórios de avaliação com finalidade financeira |
| Tipo de assinatura exigida | Assinatura eletrónica qualificada ou avançada (conforme o perfil do signatário) |
| Entidades obrigadas | Avaliadores, revisores técnicos, validadores finais e empresas de avaliação |
| Âmbito de aplicação | Avaliações utilizadas como garantia hipotecária, avaliação de ativos de seguradoras e fundos de pensões/investimento |
Partes obrigadas: quem deve assinar eletronicamente?
A norma exige que todos os profissionais e entidades envolvidos na elaboração, revisão e validação do relatório de avaliação o assinem através de uma assinatura eletrónica qualificada ou avançada. Isto aplica-se tanto a:
- Pessoas singulares: avaliadores individuais, arquitectos técnicos, inspectores de quantidades, etc.
- Pessoas colectivas: sociedades de avaliação, entidades colaboradoras e entidades financeiras com capacidade de avaliação.
| Perfil do signatário | Função no processo | Tipo de assinatura recomendado | Observação |
|---|---|---|---|
| Avaliador e redator | Elabora e assina o relatório principal | Assinatura eletrónica qualificada (FEQ) | Máxima garantia jurídica — equivalente a uma assinatura manuscrita ao abrigo do eIDAS |
| Revisor técnico | Verifica se o relatório cumpre as normas | Assinatura eletrónica qualificada ou avançada (FEA) | Depende do nível de responsabilidade assumido no processo |
| Validador / Responsável técnico | Aprova e valida definitivamente o relatório | Assinatura eletrónica qualificada (FEQ) | Ao assumir a responsabilidade final, recomenda-se a utilização de uma assinatura qualificada |
| Empresa de avaliação (pessoa jurídica) | Assinatura institucional do documento | Selo eletrónico qualificado | Para as pessoas coletivas, o equivalente à assinatura qualificada é o selo eletrónico qualificado |
Como é feito um relatório de avaliação e quem o deve assinar?
O processo de elaboração de um relatório de avaliação imobiliária é rigoroso e estruturado. Este documento é a base de muitas decisões financeiras, pelo que a sua elaboração envolve diferentes perfis profissionais, todos eles obrigados a assinar eletronicamente.
Fluxo típico na preparação do relatório de avaliação:
- Pedido de avaliação
Um cliente (instituição financeira, seguradora, promotor imobiliário, particular…) solicita a avaliação a uma empresa de avaliação homologada. - Designação do técnico avaliador
A empresa nomeia um profissional competente (arquiteto, arquiteto técnico, engenheiro…) para visitar e avaliar o imóvel. - Inspeção técnica e recolha de dados
O técnico faz uma visita ao imóvel, faz medições, verifica a documentação do registo predial e do cadastro e analisa o entorno. - Análise comparativa e avaliação
São aplicados métodos de avaliação reconhecidos (comparação, custo, atualização de rendas, residual…), consoante o tipo de imóvel e a finalidade. - Elaboração do relatório
O avaliador redige o relatório de acordo com os critérios técnicos e legais estabelecidos na Portaria ECO/805/2003, incluindo anexos e plantas. - Revisão técnica
Um segundo profissional da empresa de avaliação (normalmente um revisor ou supervisor) verifica se o relatório cumpre a regulamentação. - Validação final
Uma terceira pessoa — geralmente um técnico responsável nomeado pela empresa de avaliação — dá o aval final ao documento.
Quem deve assinar o relatório eletronicamente?
Com a entrada em vigor da Portaria ECM/599/2025, todos os profissionais envolvidos substancialmente no documento devem assiná-lo eletronicamente. Normalmente são eles:
- O avaliador que redigiu o relatório.
- O revisor técnico.
- O validador ou responsável técnico final da empresa de avaliação.
Em muitos casos, o relatório final pode ter até três assinaturas electrónicas, o que implica a necessidade de um fluxo de assinaturas claro, ágil e juridicamente sólido.
Automatiza o ciclo de vida dos teus acordos comerciais e reduz drasticamente os prazos de formalização, implementando uma plataforma integral que unifique a identidade, o consentimento e a celebração de acordos através da contratação eletrónica.
Porque é que a assinatura eletrónica é tão importante?
A assinatura eletrónica qualificada é o nível mais elevado reconhecido pelo Regulamento eIDAS: tem plena equivalência jurídica com a assinatura manuscrita em toda a UE e gera a presunção de integridade e identidade do signatário, sem necessidade de acordo prévio entre as partes.
Os regulamentos exigem que os documentos sejam assinados eletronicamente de forma a garantir:
- Autenticidade: dá para verificar quem assinou.
- Integridade: o conteúdo não pode ser alterado após a assinatura.
- Rastreabilidade: fica registado um registo digital certificado do processo.
Além disso, as empresas de avaliação são obrigadas a implementar procedimentos técnicos para garantir que os documentos não sejam alterados depois de assinados e que possam ser conservados com salvaguardas legais. Isto aumenta os requisitos técnicos e torna as assinaturas electrónicas com custódia certificada uma solução indispensável.
Garantir a validade legal dos teus documentos e transações em caso de qualquer litígio futuro, delegando os teus processos críticos a um parceiro tecnológico que conta com o apoio da Mailteck e da Customer Comms, empresas certificadas pelo Ministério na conservação de assinaturas e selos eletrónicos.
| Tipo de assinatura eletrónica | Nível eIDAS | Validade jurídica | Requisito técnico | Quando usar na avaliação |
|---|---|---|---|---|
| Assinatura eletrónica simples | Nível básico | Limitada — sem presunção automática | Identifica apenas o signatário (por exemplo, clicar em «aceito») | Não recomendada para relatórios de avaliação com fins financeiros |
| Assinatura eletrónica avançada (FEA) | Nível médio | Elevado — associa o signatário de forma única e deteta alterações | Certificado digital pessoal ou biometria avançada | Válida para revisores com responsabilidade secundária |
| Assinatura eletrónica qualificada (FEQ) | Nível máximo | Máximo — equivale a uma assinatura manuscrita em toda a UE, ao abrigo do eIDAS | Certificado qualificado emitido por uma PSCC supervisionada | Recomendada para o avaliador, o redator e o validador final |
Como podemos ajudar-te?
Para uma empresa de avaliação com um grande volume de relatórios mensais, o fluxo de assinaturas pode envolver até três signatários por documento, com prazos apertados e a necessidade de um armazenamento certificado a longo prazo. A nossa plataforma permite automatizar este fluxo: o relatório é enviado sequencialmente ao avaliador, ao revisor e ao validador pelo canal da tua preferência (e-mail, SMS ou WhatsApp), cada assinatura fica registada com carimbo de data e hora e o documento final é guardado com garantia de inalterabilidade, em conformidade com o eIDAS e com os requisitos da Portaria ECM/599/2025.
Somos prestadores de serviços de confiança, especializados em entrega eletrónica certificada, o que nos permite oferecer-te soluções que não só cumprem a lei, como também facilitam ao máximo a sua implementação. A nossa plataforma de assinatura eletrónica multicanal permite:
Assina relatórios de avaliação a partir de qualquer dispositivo, sem instalação de software.
Envia pedidos de assinatura através de vários canais: e-mail, SMS, WhatsApp, RCS (Rich Communication Services)
Custódia certificada do documento assinado, garantindo que o conteúdo não foi modificado, mesmo anos após a sua emissão.
Fácil integração com os fluxos internos das sociedades de avaliação e das instituições financeiras.
Cumpre integralmente o Regulamento eIDAS e os requisitos técnicos e jurídicos da Ordem ECM/599/2025.
Garantem a máxima proteção jurídica nos teus acordos comerciais e contratos com clientes, através da utilização de provas digitais sólidas e rastreáveis, que só uma solução avançada de assinatura eletrónica te pode proporcionar.
Conclusão
A entrada em vigor deste regulamento constitui um marco na digitalização do sector da avaliação imobiliária. Embora implique novas obrigações, representa também uma grande oportunidade para otimizar processos, melhorar a experiência do cliente e garantir a conformidade.
Se és uma empresa de avaliação, um profissional da indústria ou uma instituição financeira, ter uma solução de assinatura eletrónica ágil, juridicamente robusta e multicanal é a forma mais fácil de cumprir este novo regulamento sem atritos.
Perguntas mais frequentes
O que é a Portaria ECM/599/2025 e a quem diz respeito?
A Portaria ECM/599/2025, publicada no BOE a 12 de junho de 2025, altera a Portaria ECO/805/2003 relativa às normas de avaliação de bens imóveis. Obriga a que todos os relatórios de avaliação com finalidade financeira — utilizados como garantia hipotecária, avaliação de ativos de seguradoras ou referência para fundos de pensões — incluam a assinatura eletrónica qualificada ou avançada de todos os profissionais envolvidos. Isto diz respeito a avaliadores individuais, revisores técnicos, validadores e sociedades de avaliação homologadas.
Que tipo de assinatura eletrónica exige a regulamentação relativa à avaliação?
A Portaria ECM/599/2025 exige a assinatura eletrónica nos termos do Regulamento eIDAS. Para garantir a máxima segurança jurídica, recomenda-se a assinatura eletrónica qualificada (FEQ) para o avaliador redator e para o validador final, uma vez que tem plena equivalência com a assinatura manuscrita em toda a UE. A assinatura eletrónica avançada (FEA) pode ser suficiente para os revisores técnicos, dependendo do nível de responsabilidade assumido. Confirma a interpretação da Portaria junto do Banco de Espanha ou da entidade supervisora competente.
Quantas assinaturas pode ter um relatório de avaliação?
Um relatório de avaliação pode exigir até três assinaturas eletrónicas: a do avaliador que o redigiu, a do revisor técnico e a do validador ou responsável técnico final da empresa de avaliação. Dependendo do tamanho e da estrutura da empresa, algumas destas funções podem ser desempenhadas pela mesma pessoa. O importante é que todas as pessoas que participam de forma substancial na elaboração, revisão e validação assinem eletronicamente o documento final.
Como é que se deve guardar um relatório de avaliação assinado eletronicamente?
A Portaria ECM/599/2025 exige que as sociedades de avaliação imobiliária implementem procedimentos que garantam que os documentos assinados não sejam alterados e possam ser conservados com garantias legais. Isto implica a custódia certificada do documento assinado com selo temporal qualificado, que atesta a integridade do conteúdo em qualquer momento posterior. No contexto dos prazos de conservação do setor hipotecário (até 30 anos), recomenda-se uma solução de custódia em conformidade com a eIDAS, com a possibilidade de selagem periódica.
O que acontece se um relatório de avaliação não tiver assinatura eletrónica a partir de 12 de agosto de 2025?
Um relatório de avaliação que não cumpra os requisitos de assinatura eletrónica previstos na Portaria ECM/599/2025 pode não ser aceite pelas instituições financeiras como garantia hipotecária válida, nem pelas seguradoras ou fundos de pensões para as suas avaliações de ativos. Além disso, a empresa de avaliação pode estar a infringir a regulamentação de avaliação supervisionada pelo Banco de Espanha, com as consequências administrativas que daí advêm.
